【판시사항】
[1] 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무(적극) 및 그 해지의 효력 발생시기
[2] 임차 주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.
[2] 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다.
【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제4조, 제8조 제1항, 민법 제618조 [2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제4조, 제8조, 민사소송법 제605조, 제606조 제1항, 민법 제618조
【전 문】
【원고, 피상고인】 주식회사 흥국상사 (소송대리인 변호사 하죽봉 외 1인)
【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (피고들 소송대리인 미래종합법무법인 담당변호사 박홍우 외 2인)
【원심판결】 서울민사지법 1994. 6. 17. 선고 94나10251 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이 유】
피고들의 상고이유에 대하여 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 1 소유이던 원심판시 별지 목록 기재 부동산에 관하여 1992. 5. 21. 채권최고액 금 37,500,000원, 채무자 소외 2, 근저당권자 소외 주식회사 부국상호신용금고로 된 순위 1번의 근저당권설정등기와 1992. 10. 26. 채권최고액 금 120,000,000원, 채무자 소외 3, 채권자 원고로 된 순위 2번의 근저당권설정등기 등이 경료된 사실, 위 소외 1은 1992. 4. 12. 위 부동산 중 방 1칸씩을, 피고 1에게는 임대보증금 10,000,000원에, 피고 2에게는 임대보증금 30,000,000원에, 각 기간의 약정이 없이 임대하였는데, 피고 1은 위 임대차계약 체결일에 위 부동산에 입주하고 같은 해 5. 18. 이전에 전입신고를 하였고, 피고 2는 그 임대차계약 체결 이전인 같은 해 4. 10. 위 부동산에 입주하고 그 다음날 전입신고를 하였으며, 그 후 피고들은 같은 해 10. 24. 그 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 사실, 위 부동산에 관한 근저당권자인 원고는 1993. 4. 1. 서울지방법원 서부지원에 청구금액을 금 29,404,144원 및 그에 대한 1992. 12. 31.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금으로 하여 위 부동산에 대한 임의경매를 신청하였고, 그에 따라 위 지원이 1993. 4. 2. 경매개시결정을 하고, 같은 해 7. 19. 소외 4에게 경락대금 57,600,000원에 위 부동산의 경락을 허가하자, 위 소외 4는 그 후 위 경락대금을 모두 납부하고 위 부동산의 소유권을 취득(그 소유권이전등기는 1993. 9. 2. 경료하였다)한 사실, 위 경락대금의 배당절차에는 위 부국상호신용금고가 담보권자로서 배당신청을 한 외에, 피고들이 주택임대차보호법 소정의 임차인으로서 배당요구를 하였는데, 이에 위 지원은 1993. 9. 17. 배당기일에 위 경락대금 57,600,000원에서 집행비용 금 1,550,660원을 공제한 금 56,049,340원(＝57,600,000－1,550,660)을 가지고 1순위 및 제3순위로 피고 1에게 합계 금 8,928,160원, 2순위로 소외 회사에게 금 27,839,570원, 3순위로 피고 2에게 19,281,610원을 각 배당하고, 4순위 배당권자인 원고에게는 그 잔여액이 없어서 전혀 배당을 하지 아니하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 주택임대차보호법은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 그 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것을 규정하고(제3조 제1, 2항), 나아가 위 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하여(제3조의2 제1항 본문) 임차인 보호를 위하여 임차인이 우선변제청구권을 가지는 요건을 정하면서, 다만 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다고 규정하여(제3조의2 제1항 단서) 임대주택의 양수인과 후순위 채권자 사이의 이해조정을 도모하고 있고, 임차인의 보증금 중 일정액(소액보증금)에 대한 우선변제청구권 행사에도 위 단서조항을 준용하고 있으며(제8조 제2항), 한편 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있다(제4조 제1항)고 전제한 후, 앞에서 인정한 바와 같이 피고들은 위 부국상호신용금고 명의의 근저당권설정등기가 경료되기 이전에 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춤으로써 경락인인 위 소외 4에게 대항할 수 있고, 1992. 4. 12. 위 소외 1로부터 위 부동산의 각 일부를 기간의 약정 없이 임차하였으므로 그 임대차의 존속기한은 1994. 4. 12.까지임은 역수상 명백하여, 위 소외 4가 위 부동산의 소유권을 취득한 때나 이 사건 배당기일까지 위 임대차가 종료되지 않았다고 할 것이어서 피고들은 위 임대보증금의 우선변제를 청구할 수 없다고 판단하고, 나아가 피고 2의 해지 또는 임대차 종료 주장에 대하여, 위 피고가 위 소외 1과 사이에 1993. 5. 10.경 위 임대차계약을 합의해지하였다거나 같은 달 말일경 임대차 해지통고를 하였다는 점을 인정할 신빙성 있는 증거가 없고, 위 부동산을 경락받은 위 소외 4가 그 소유권을 취득하고 임대인으로서의 지위를 승계함으로써 위 소외 1이 임대인의 지위에서 벗어났을 뿐 위 소외 1과 위 피고의 임대차관계는 임대인의 지위가 위 소외 4에게 승계된 상태로 존속하는 것이라는 이유로 이를 배척하고, 또한 피고 2가 위 부동산경매절차에서 배당요구를 함으로써 임대차 해지의 의사표시를 하였으므로 위 임대차는 종료되었다고 주장함에 대하여, 위 피고가 배당절차에서 배당요구한 것을 가리켜 그것이 바로 원래의 임대인인 위 소외 1이나 위 소외 4에 대한 임대차 해지의 의사표시라고는 도저히 볼 수가 없다는 이유로 배척하여, 원고의 피고들에 대한 이 사건 배당이의 청구를 모두 인용하였다.
2. 원심이 피고 2가 1993. 5. 10.경 소외 1과 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해지하였다거나 같은 달 말일경 해지통고를 하였다고 인정할 증거가 없다고 하여 위 피고의 해지 주장을 배척한 조치는 정당하고 거기에 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 없으므로 이 주장은 이유 없다.
3. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 같은 법에 의한 임차주택의 저당권자보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 법 제3조의2 제1항 본문 소정의 보증금이나 법 제8조 제3항 소정의 보증금 중 일정액에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고 원칙적으로 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있으나(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 다만 임대차관계가 종료된 후가 아니면 우선변제청구권을 행사할 수 없는 것으로 해석되는 것이다. 그러나 위와 같이 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다고 할 것이다. 위의 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다고 보아야 할 것이다.
그리고 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 위 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다고 할 것이다.
따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 아니하게 되므로 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 할 것이다.
이 사건 기록에 의하면 이 사건 임대차의 목적물인 별지 목록 기재 부동산의 소액임차인 겸 확정일자 있는 임차인인 피고 1 및 확정일자 있는 임차인인 피고 2는 모두 양수인(경락인)에게 대항할 수 있는 임차권자로서 이 사건 경매절차에서 경락기일 이전인 1993. 6. 7. 경매법원에 배당요구신청서를 각 제출한 사실이 인정되는바, 피고들은 위의 배당요구를 함으로써 각 임대차계약의 해지 의사표시를 한 것으로 보아야 할 것이다. 그러므로 원심법원으로서는 피고들로부터 각 배당요구를 받은 경매법원이 민사소송법 제728조, 제606조 제1항에 따라 배당요구 사실을 이 사건 경매채무자이며 임대인인 소외 1에게 통지하였는지 여부를 심리하여 피고들의 위 각 배당요구가 해지통지로서의 효력이 있는지 여부를 밝혀 보았어야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 배당요구 사실이 경매법원에 의하여 임대인인 소외 1에게 통지되었는지 여부에 관하여 심리하지도 아니한 채 피고들이 배당요구한 것만으로는 임대차 해지의 의사표시라고 볼 수 없어 피고들에 대하여 임대차관계가 종료되지 아니하였다는 이유로 우선변제청구권을 부정한 것은 주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질렀다고 할 것이다.
4. 결국 원심은 주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질러 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이를 지적하는 피고들의 상고이유의 주장은 이유 있다고 할 것이다.
그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것도 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈
(출처 : 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 | 사법정보공개포털 판례)
